Pavel Sovička: Boj o Evropu proběhne mezi Amazonem a čínskými hráči | Heavy Load #5

Já si myslím, že ten náskok Amazonu je opravdu obrovský.

Takže já si myslím, že ten boj o Evropu v prostoru e-commerce a logistiky proběhne mezi americkým hegemonem, jako je Amazon, a potom čínskými hráči.

A to je něco, co si prostě neuvědomujeme a po čem jako jsme všichni volali.

Chceme mít logistiku i výrobu sofistikovanou s velkou přidanou hodnotou a automatizovanou, robotizovanou, ať to nedělají vlastně už lidi.

Jenže pak tu fabriku můžete mít v Německu, tak najednou přestáváme být atraktivní jako místo pro podnikání a tam najednou zjišťujete, že ten proces může trvat rok podle ideálního scénáře, a nebo taky deset let a nikdo vám nezagarantuje, kdy to bude stát.

A když byli na polovině našeho HDP, tak dneska už jsou na osmdesáti procent a během pár let nás předstihnou.

Ve složitém dodavatelském řetězci intuice zkrátka nestačí.

Logio z vašich dat vyčte, kde přesně ztrácíte peníze.

Problém nejen analyzují, ale funkční řešení rovnou postaví a nasadí od přesného forecastingu po automatizaci skladů.

Více na logio.cz.

Dobrý den, mé jméno je Andrej Dravecký a vítejte u Heavyloadu.

A můj dnešní host je člověk, který postavil největší halu v historii Česka – dvěstěčtrnáct tisíc metrů čtverečních. To jsem museli napsat třicet fotbalových hřišť pod jednou střechou.

Je to člověk, který řídí největšího developera průmyslových budov v Česku od roku 2007 – Pavel Sovička.

Dobrý den.

Dobrý den. Já děkuju za pozvání.

Já děkuju. Jak vás napadne postavit největší halu v Česku a jak to vlastně všechno vzniklo?

Eh, ta historie je trochu delší, jo. Prostě co my děláme je, že budujeme prostory pro podnikání, ať už je to logistika, výroba – to všechno, co máme na sobě, jednou nějakou halu muselo projít, jo. Jestli to bylo tam vyrobeno, uskladněno – eh, většinou obojí – takže tím to muselo projít.

A taková velká hala vzniká většinou na požadavek klienta. Ten když přijde, má svoji vizi a dneska vlastně, kam se posunula vlastně automatizace, robotizace – eh, softwarové vybavení – tak umožňuje vlastně operovat takhle velké celky a to je budoucnost a dá se říct synonymem současného vývoje trhu průmyslových nemovitostí a řekl bych i eh ekonomiky v rámci průmyslu a logistiky.

Konsolidace, mhm, využití vlastně moderních technologií a koncentrace vlastně na co největšího objemu, ať už výroby nebo skladování na jednom místě. Je to nejefektivnější a vlastně ta technologie to umožňuje.

Takže kdyby ten klient nepřišel a neřekl „Já potřebuju takhle velkou halu, mám pro ní technologii, vizi a vlastně operativu," tak bychom ji nestavěli.

Takže vidíte ten směr do budoucna, že to budou velké haly pro velké hráče, jako může být Alza nebo kdokoliv jiný, a pak například velká fulfilment centra, která budou shromažďovat pro ty menší e-shopy či menší klienty a budou vlastně mít tu úsporu z toho rozsahu.

Přesně tak. Já si myslím, že to ukazuje i vlastně Amazon, jo, který vlastně je opravdu takový průkopník a vlastně přes ten svůj e-shop už dávno překročil tenhleten stín a vlastně se stává opravdu logistickým hegemonem, jo, který nabízí vlastně ty své služby vlastně i menším obchodníkům a podobně.

A eh není to jenom tržiště, je to opravdu celá ta infrastruktura kolem, která je strašně důležitá a není jednoduchá vytvořit.

A myslím si, že dneska po delší době, když se podíváme právě, jak jsme to diskutovali na Wildberries, co se děje v Rusku, tak ukazuje, jak důležitá je vlastně průchodnost ekonomiky a tok zboží.

A to je věc, kde opravdu ta centralizace díky vlastně těm technologiím a softwaru je možná. Ušetří to prakticky na managementu i na prostoru, protože samozřejmě, když řeknete „Mám postavit pětkrát čtyřicet tisíc metrů čtverečních," tak to zabere daleko víc půdy, daleko víc prostoru – eh, potřebujete to zpevněné plochy – tady to zkonsolidujete na jedno místo a maximálně využijete ten prostor a potenciál tohoto území.

A je to vlastně možné tady v Evropě postavit. Právě když si vezme ten Amazon v Americe, tak on teďkon přesně už i to dělá, že nejenom hráči si u něj na skladě zboží – on je to i rozveze – ale například že fabriky si mohou využívat jeho logistických služeb, protože přesně všechno postavili na datech, mají tu efektivitu a už chápou a rozumí v celé té logistice a mohou ji prodávat jakoby dál.

Takže jsou ten logistický hráč. Je tady vlastně v Evropě ta možnost, aby někdo, kdo by mohl takto vůbec vyrůst? A snaží se o to vůbec někdo?

Eh, já si myslím, že ten náskok Amazonu je opravdu obrovský. Jo, je to samozřejmě dáno tím, že v Americe relativně jednoduše mohli expandovat. Je to jeden opravdu trh – eh, jsou schopni opravdu to škálovat. Mají tam svoje R&D centra a vlastně to tam eh testují – v Evropě.

Tím, že i když říkám, že jsme jednotný trh, tak nejsme jednotný trh – eh – tak je to pro ty hráče daleko těžší.

Jo a s tím se potýkal vlastně i Amazon, jo. Když se k němu vracíme, tak on vlastně díky tomu, že máte úplně jiný přístup vlastně k výběru DPH, k registraci k dani, tak vlastně máte dvacet sedm států, který každý má svůj přístup. Musíte na to vlastně vytvořit eh týmy, strukturu, infrastrukturu, entity, přihlašování k daním a každej stát to má jinak.

Najednou zjistíte, že třeba vaše reverse logistika nefunguje v nějaké zemi, protože se tam změní daňové podmínky a to je vlastně pro ty evropské hráče strašně těžké prostředí, z kterého by mohli vyrůst.

A co já si myslím, že ta konkurence bude přicházet z Číny, která vlastně má úplně stejnou škálovatelnost, ať už je to vlastně Alibaba, Temu a další, a víme to v Polsku, ať Shein – eh – a podobné e-shopy vlastně berou prostory daleko větší, třeba než Amazon. Berou pět set tisíc metrů čtverečních v jednu lokalitě. Je to ve víc budovách, ale prostě mají takovéhle kampusy.

Takže já si myslím, že ten boj o Evropu v e-commerce a logistiky proběhne mezi americkým hegemonem, jako je Amazon, a potom čínskými hráči.

Ale jestli to chápu správně, tak vlastně když sem přijde třeba Čína nebo čínské firmy – eh – teď zaměstnají pár lidí, ale za pár let přivezou roboty a už nebudou zaměstnávat. V tu chvíli vlastně my budeme tady závislí na čínských hráčích, kteří budou mít zde sklady, možná i fabriky, ale budou zaměstnávat čínské roboty. Je to správně nebo vidím to špatně?

Já si myslím, že do určité míry, jo. Za mě ta infrastruktura je tak kritická, že by státy a Evropská unie tomu měla věnovat nějakou pozornost, jo. Protože dneska si vezměte, že třeba Amazon je součástí kritické infrastruktury Evropy. Takže v případě eh přírodních pohrom a podobně, oni zajišťují vlastně tu logistiku materiálu a vlastně pomáhali i v prvních měsících války vlastně na Ukrajině, jo.

A to je věc, kde eh pokud si pustíme eh i ty čínské hráče, že budou ovládat velkou část tohohle – řeknu – kritického segmentu ekonomiky, tak samozřejmě je to určité bezpečnostní riziko a je to vlastně opravdu na Evropské unii, na těch jednotlivých státech, jak zamezí tomu, aby eh tihle hráči přerostli do toho, že vlastně ta ekonomika bez nich nemůže fungovat.

V tom bych řekl, že Česká republika a dosavadní vlády nebudu kritizovat žádnou konkrétní z nich, extrémně selhávají v porovnání i s Rumunskem, Polskem z hlediska boje proti velkým celkům, který vlastně vytlačují z trhu ty menší hráče, jo.

Takže prostě ten antimonopolní úřad a ty nástroje, který vlastně máme, si nemyslím, že využíváme tak, jak bysme měli.

A ta ochrana hospodářské soutěže v těch ostatních zemích i těch postkomunistických funguje daleko lépe a chrání vlastně spotřebitele a fungování té ekonomiky jako takové.

>> Zajímavý.

Já předpokládám, že vlastně i ten jako růst a nové stavby v rámci toho developmentu primárně šly řekněme posledních 15 let za e-commerce hráči.

Je to stále tak, nebo se to překlápí někam jinam?

>> Je to ve vlnách, jo.

Prakticky tím, jak ten prostor, který vybudujem, potom slouží v průběhu toho života různým účelům, jo. Prostě ty haly mají životnost někde mezi 30 a 50 lety, tak se to samozřejmě mění a i ty nově příchozí firmy, ta struktura se mění.

Když si vezmu trošku výlet do historie, tak rok 2009, 2010, kdy všichni říkali automotiv, tak to bylo vlastně ten segment, který nastartoval znova tu poptávku. To byl vlastně první segment, který říkáme do krize potřebujem šetřit náklady, konsolidovat, modernizovat a měli ještě sílu do toho investovat.

A vlastě 2009, 2010 bylo opravdu ve znamení vlny firem, které odcházely z Německa, konsolidovali, centralizovali ve střední Evropě.

Potom přišel velký boom e-commerce, který byl extrémně akcelerovaný samozřejmě covidem, kdy se ukázalo, že vlastně lidi chtějí nakupovat, spotřebovávat, ale nejde to přes klasický retail, tak to extrémně nastartovalo.

A teď po té vlně e-commercu, která samozřejmě zase o něco polevila, tak přišel znovu automotiv, jo.

Takže, jak se říká, prostě automotiv strašně rizikový segment, tak do určité míry zase se ukazuje to, že to téma konzolidace, centralizace efektivity tlačí ten trh kupředu a třeba minulý rok, myslím si, že ta celková poptávka realizované transakce bylo 50 % šlo na výrobu v České republice pronájmů a 50 % na logistiku a z toho byla jenom část e-commerce.

To se samozřejmě zase bude vybalancovávat a bude to klesat, ale znovu ta konzolidace, centralizace je možná díky technologiím a softwaru, jo. Prostě to je věc, kde najednou můžete tu fabriku mít v 50, 100 000 m čtverečních, potřebovat pořád stejně lidí, jako jste potřeboval historicky pro 20 000 m čtverečních v jedné lokalitě a těch jste měl třeba po Evropě pět a ty dáte pod jednu střechu do Polska, do Čech, na Slovensku i do Německa.

A to je něco, co si prostě neuvědomujeme a po čem jako jsme všichni volali. Chceme mít logistiku i výrobu sofistikovanou s velkou přidanou hodnotou a automatizovanou, robotizovanou, ať to nedělají vlastně už lidi.

>> Jenže pak tu fabriku můžete mít v Německu.

>> Takže dneska na těch nejlepších projektech si nejvíc konkurujem s Německem, s Holandskem a s tímhle státama, kde vlastně ty jednotlivé regiony, města i státy mají opravdu podpůrné programy z hlediska investic i pro logistiku, pro všechny segmenty průmyslu, nejenom selektivní, ale kdokoliv tady bude investovat v Lipsku, v Drážďanech nebo třeba v některých oblastech Holandska, tak dostanete dotace na zaměstnanost, dostanete, což vykompenzuje ten rozdíl na pracovní síle.

Najednou, když v té fabrice, kde jste potřeboval 1500 lidí, teď s automatizací potřebujete 250 a na to vám přispěje ten daný region nebo stát, tak najednou vám setře tu výhodu, kterou jsme měli, to znamená levnější pracovní síla.

Pozemky připravují obce a stát a bez problémů koupíte v Lipsku připravený pozemek průmyslový za 20 €.

Když přijdete do Ústecka, tak ho nekoupíte levněji než 40 nebo 50 € na metr a stavební náklady jsou stejné.

>> Mhm.

>> A najednou vlastně nemáme co nabídnout.

Neuvědomili jsme si, že vlastně ta hlavní výhoda, kterou jsme měli, ta levná pracovní síla, což my ji pořád máme, máme levnou, ale už nehraje takovou roli v tom rozpočtu i díky těm subvencím, co ty firmy tam dostávají a těch lidí potřebujete míň a většinou opravdu dobré mozky a ty si přestěhujete kamkoliv a stejně je platíte už podobnějšíma platami. Tak najednou přestáváme být atraktivní jako místo pro podnikání.

A to je věc, kterou se snažíme jako vysvětlovat politikům a je to věc, kde opravdu ten narativ takový „be careful what you wish for", dej si pozor na co si přeješ, ono se to stane, ale člověk spoustokrát nedomyslí spoustu těch konsekvencí a nepřipraví se na to.

A tohle nás podle mě jako zaskočilo nepřipravené jako český stát nebo českou ekonomiku a proto ten přerod se nám trošku komplikuje asi oproti tomu, co jsme čekali, jak rychlý bude.

>> No a bavíme se vlastně i o zapojení jako politiku. Jak je to, nebo já vím, jak to je, ale ty jsi to teďkon zmínil. Stavební povolení.

>> Mhm.

>> Předpokládám, že prostě v Česku je to stále jako na roky a od toho, že jsem postavit přece tu halu v tom Chebu, tu největší, tak prostě získat povolení, jak od státu, pak od těch obcí a tak dále, tak je prostě proces, který je na roky, což nám taky vlastně odhání potenciální investory, protože předpokládám, že v tom Německu nebo v tom Španělsku to bude rychlejší a nebo že v Polsku.

>> Eh, já si myslím, že ta diskuze zužená jenom na stavební zákon je strašně úzký vidění, jo.

A je to predikovatelnost, která nesouvisí jenom se stavebním zákonem.

Jo, když začnu právě u těch pobídek, kde vlastně přijdete do Polska jako investor, do Německa a do Čech a zeptáte se vlastně, co nám můžete nabídnout, tak vlastně v těch daných regionech a zemích už mají jasně připravený balíček, co můžete dostat pro vaši firmu.

V České republice, pokud se dostanete na nějakou úroveň investice, tak každou investici a případnou pobídku musí schvalovat vláda.

>> Mhm.

>> A to už je těžko predikovat tam jako jak bude rozhodovat, jak k tomu bude přistupovat a podobně.

A to už je jako první takový signál pro ty investory.

>> Mhm.

>> Tady není jasně transparentní prostředí, jo, ať si říkají, co chtějí, protože tady v Německu máme jasně takový velký Excel sheet, kde máme jasně vyplněno, co na co dostanu.

V Polsku to samé.

A pak pokračujete do toho stavebního procesu nebo povolení a tam najednou zjišťujete, že ten proces může trvat rok podle ideálního scénáře a nebo taky 10 let a nikdo vám nezagarantuje, kdy to bude stát.

Takže ono se to jako propisuje.

Takže já právě vždycky se snažím vysvětlit.

E, ten problém samozřejmě je jako ten stavební zákon a to, jak ho máme my řešený, je extrémně složitý, strašně složitej proces, extrémně byrokratickej, kde ty jednotlivý rozhodovací procesy jdou do určitý míry proti sobě a ty, e řeknu, zájmy v tom, ale zásadní věc je, jestli si ten stát říká: chceme se rozvíjet, chceme, aby ekonomika rostla a pak musím sladit ty zájmy životního prostředí, eh, společnosti, dohromady s tím, že chci mít prostředí, v kterým se dobře podniká.

Jo, a je to user friendly a předvídatelný.

A to je zatím to, co se nám nedaří.

Jo, prostě, eh, většinou ty naše ministerstva jsou absolutně silově organizovaná.

Ne jako sílu, ale jako silo.

Jako silo.

Ty jasně říkají: tole je nejzásadnější a nejdůležitější, e vlastně parametr toho povolovacího procesu a přesto nejde vlak.

Mhm.

Máte památkáře třeba, jo, takže máte ministerstvo kultury, vedle toho máte ministerstvo životního prostředí, vedle toho ministerstvo zemědělství a všichni říkají: nic nejde.

Jo, a do toho máte ministerstvo pro obchod, který říká: my bysme byli rádi, aby to podnikání fungovalo, protože tady jsou nějaký mandatorní výdaje státu, který vlastně rostou se starnoucí populací, s inflací, s demografickou křivkou a my prostě, pokud chceme zajistit nějaký standard života, zdravotní péče a tak, potřebujem, aby ta ekonomika rostla.

A to vám na to řekne samozřejmě, eh, úředník, ať už na ministerstvu životního prostředí nebo zemědělství.

To nás ale nezajímá.

Naším úkolem našeho ministerstva je chránit jenom naše zájmy.

A neexistuje nikdo, kdo by to vlastně sceloval, jo, nějaké ministerstvo hospodářství, který najde vlastně průsečík mezi tím, což normálně funguje v Německu.

V Německu máte chráněny druhy, máte jasně danej ceník.

Za tady tu ještěku, za salamandra zaplatíte za relokaci 200 €.

Mhm.

Jestli jich tam najdem na vašem pozemku 200, tak je to 200 x 200 €.

My je zrelokujem, zajistíme všechno, uděláme to, zařídíme jako ministerstvo životního prostředí a vy si stavte.

Ale musíte zaplatit ty náklady.

To u nás neexistuje.

Prostě nemáte to předvídatelný a nemáte vlastně nastavený ten, eh, proces tak, aby se řeklo: dojdeme k tomu, že se ekonomika rozvíjí.

A to je podle mě něco, co je nad tím stavebním zákonem a ta chuť rozvíjet. Sice to můžeme slyšet od ministerstva, já nevím, financí, ministerstva průmyslu a obchodu, ale potom dolů se to nedaří propisovat, takže chtěli bysme růst, ale vlastně nevíme, jak to zprocesovat.

Takže chyba, nebo ten možná spíš opačně, ten potenciál je v tom vlastně dát si nějakou opravdu více národní linku, která se pak prostě propíše dolů, tak abych přestal každej kopat sám za sebe, za to, že prostě já musím zachránit tu žábu, to je moje jediný, co já potřebuju řešit, ale aby se to prostě procpalo jakoby ta vize: dobře, chcem tady investory, chcem tady stavět, pojďme vymyslet způsob vlastně, jak.

Jenže pak vám ano, přesně tak, ale pak vám chybí, eh, ta motivace obcí se rozvíjet těch regionů, jo.

A když se na to podíváte a dobrý je to srovnávat s Polskem, za mě prostě to je jako skvělá paralela, kde když se podíváte v roce 1990, e Polsko mělo per capita poloviční HDP, jo.

Eh jejich průměrný tempo růstu je 3,6 % do dneška.

V posledních 15 letech v České republice je 1, asi 6, nebo 1,5 a vlastně skoro ve všech letech nás v růstu to Polsko předhání.

A když byli na polovině našeho HDP, tak dneska už jsou na 80 % a během pár let nás předstihnou.

A já si myslím, že to je dáno tím, že jejich ochota se rozvíjet je propsaná do daňových zákonů, do daňovýho systému, kde z každé investice ta daná obec, ten danej okres a vojvodství benefituje.

Je tam jasně stanovenej podíl na daních, který se vygenerujou z podnikání závislý činnosti a oni věděj, když tam prostě postaví někdo fabriku s 2 000 lidí, tak je to automaticky pro ně takovej a takovej příjem.

To v Čechách nefunguje.

A dokud se tohle nezmění a nenajde se ta motivace pro ty obce, tak by to musel stát udělat podobně jako Finsko, který má zase systém takový, že ty obce nemají tak velký podíl na těch daních, ale je pak řízen tak, že územní plánování, eh, je motivováno příspěvkami z centrální vlády z úrovně vlastně opravdu státu.

Řeknou: OK, my chcem, aby se v Malmö postavilo dalších 2 000 bytů, protože to vidíme jako potenciál a my tomu městu za to přispějem a je tam vlastně ministerstvo pro rozvoj, který vlastně tohle řeší.

A to jsou věci, kde v Čechách ta motivace není, protože starosta, když chce něco rozvíjet, ať už je to rezidence, ať už je to průmysl, eh, maloobchod, tak vlastně, eh, ti voliči, poptávka je: my chceme mít klid, my nic nechcem, protože ta obec dostává 100 % přes přerozdělení, 100, dá se říct, 100 % příjmu, ono to je třeba 95, jo, dostane to přerozdělením a nemusí nic pro to dělat a každej rozvoj samozřejmě nějak bolí, jo.

To je stejně jako se svaly.

Pokud chci nabrat svaly, tak to nějakou dobu bude bolet, než je naberu.

A takže vlastně my dneska chřadnem kvůli tomu, že ty obce chřadnou, nemají vlastně ekonomickej, eh, výkon.

A dneska, když třeba, eh, já jsem aktivní v rámci Chamber of Commerce, se snažíme rozvinout tu diskuzi, co je budoucnost z Prahy, co je budoucnost z Brna a zeptáte se těch politiků, co je ekonomická budoucnost, jak uvažujete na HDP, jak zvýšíte HDP na hlavu v Praze, tak vlastně nikdo tímhle se nezabývá.

To je vůbec nezajímá.

Přitom vlastně severské země to jasně ukazujou a vlastně celá Evropa, že 50 % HDP Evropy je dělán ve velkých městech a případně v hlavních městech.

Takže když já se zaměřím na to, jak zvednu HDP v Praze, tak je to daleko větší dopay, když tady umožním vlastně růst toho HDP, daleko rychleji poroste celkovej produkt, hrubej produkt České republiky, než když budu řešit jednotlivý, e, menší regiony.

Ty nesmím samozřejmě opomenout, jo, tam ta solidarita musí být, ale vlastně nikdo neřeší jako ekonomickou sílu těchhle vlastně powerhousů, jako je Praha a střední Čechy a Brno, kde by člověk měl opravdu jako politik uvažoval o tom, co udělám pro to, aby ta ekonomika na hlavu rostla.

A vy o tom přemýšlíte, pro vy kromě toho, že děláte samozřejmě jako průmyslový haly, tak jste zašli i do developmentu, eh, vlastně data center, nebo respektive, e, elektřiny pro data centra.

Co vás k tomu jako vedlo?

Eh to je dáno naší zkušeností v Americe.

Mhm.

Kde, eh, tam jsme začali daleko dřív.

E, měli jsme tam vyloženě tým a dá se říct divizi postavenou kolem data center, kde, eh, to, co my stavíme, je vlastně průmyslová infrastruktura standardně, jo.

Hala, je to prostor pro podnikání a je to vlastně součást infrastruktury.

To, co se děje vevnitř, technologie, tak to je věc toho uživatele.

A to, jestli postavíte tu škatuli kolem, eh, průmyslu, logistiky nebo něčeho, co procesuje data, tak je to, eh, pořád stejnej přístup.

Hledáte vlastně nejlepší místo, které přináší co nejméně rizik pro toho uživatele, má dostatek kapacity veškerých sítí. Protože nevíte, když připravujete zónu, jestli tam nakonec se zakotví Amazon, nebo tam bude vyrábět sedačky. A potřebujete udělat ty předpoklady tak, aby to vždycky to podnikání tam fungovalo a dostali jste co nejméně omezení.

A naši kolegové, když v Americe začali dostávat poptávky na svoje průmyslové parky, které řešili to, že tam umístí někdo datacentrum, tak řekli: „Pojďme se na to podívat, jak můžeme se vyloženě na to zaměřit."

Takže to následovalo v Evropě. Máme divizi, která sedí v Londýně, má veškerý know-how, co je potřeba pro tvorbu datacentra. Zatím pořád ty velké a strategické jdou do bezpečných přístavů.

To je Německo, to je Frankfurt. Samozřejmě s tou infrastrukturou vlastně fiber optics. A když se podíváte na střední Evropu, tak jediné velké, které vznikají, jsou v Polsku.

Polsko zásadně zbrojí, má patrioty. Je to prostě místo, které opravdu udrží nejdýl. Pokud se bude začne válčit opravdu a ta celá infrastruktura těch datacentra na to musí být připravená.

A to je to, co se i ukázalo v prvních týdnech války, kdy Rusko při své agresi, první co likvidovalo, bylo datacentrem v Ukrajině.

A to je něco, kde my s ohledem, jaký máme přístup k bezpečnosti státu, v tomhle nehrajeme zásadní roli. My přesto připravujeme území na Kladno, kde věříme tomu, že ty předpoklady jsou úplně skvělé. Protože to je bývalá poldovka, je tam elektřina, je tam chladící voda, dá se distribuovat teplo případně do města.

A to jsme i konzultovali s našima v Londýně a diskutovali, jestli nějaký potenciál v České republice je. Tak oni řekli: „Ano, tohle má spoustu kladných parametrů." Takže v tuhle chvíli to diskutujeme. Ale jestli to nakonec vznikne nějaký zásadní a velký, to je otázkou.

Samozřejmě spoustu hráčů, ať už je to ČEZ a další, se na to chystají a připravují. Jestli to ale nakonec bude využito velkými hráči jako Google, Microsoft a další, nad tím já jako mám pořád velký otazník.

A to mě takhle zajímalo. Vaš byznys model je postavíte halu, prodáte ji někomu, který ji spravuje, a ne někdo dalšího.

Když si vezmu tady ty datacentra. Když si vezmu někoho jako ty hyperscalers, což je Google, Amazon a tak dále, tak já předpokládám, že oni chtějí spíš někoho, u koho si koupí kontrakt na 20, 30 let. Což ale vy asi nejste, nebo to to bude chtít, ne?

Tady u těch největších, aspoň doposud, ono se to bude zase měnit, ty strategie investiční byly tak, že potřebují někoho, aby to připravil. Protože oni nejsou schopni mít týmy v každé zemi.

Pro nás to je výhoda, protože ve všech trzích Severní Ameriky a Evropy působíme. Máme vlastně ty boots on the ground. A v Polsku jsme prodávali Microsoftu, prodávali jsme Googlu. To samé Amazonu Web Services jsme prodávali v Londýně, ve Sloughé. A to je to, kde my připravíme tu infrastrukturu, povolení, grid a další věci a oni si to prakticky od nás odkoupí a ten projekt pak realizují sami.

To je typický model, který tam funguje.

U toho, co stavíme vlastně průmysl, jak říkáte, my to děláme vždycky z externí equity. Když se na to podíváte, my v Evropě jsme začali realizovat projekty za posledních pět let za 15 miliard eur. A tam prostě potřebujete opravdu velký kvanta equity partnerů, aby to dělali.

Pro většinu těch našich partnerů, když to dostavíme, zrealizujeme ty výstavby, pak dál to spravujeme. To je zase ta výhoda toho, že máme boots on the ground. Takže i když máte fond, který má centrálu, já nevím, v Londýně, ve Frankfurtu, v Paříži, tak potřebuje někdo, aby se o to staral dál.

Takže my poskytujeme služby spojené se správou té nemovitosti, ale nedržíme ji ve vlastnictví. To je zásadní věc, kde my opravdu to nedržíme. Máme svoje fondy na development, které jsou vyloženě managovány, ale není to ta držba samotná.

OK.

Já jsem už zmínil Kladno nebo Karvinou, kde zastavit brownfieldy. Jak je to vlastně rozdílné jít do brownfieldu a začít na zelené louce?

To je myslím si otázka, kterou kdybyste mi dal předtím, než jsme se do toho pustili, tak bych vám odpověděl: „No, to je přece super, je tam infrastruktura, každý chce, aby se to zdevelopovalo a vlastně neexistuje jiný problém, než to vyčistit." A pak jsme zjistili, že tam není infrastruktura, že nikdo nechce, aby se tam něco stavělo a musí se to vyčistit.

Takže máme za sebou přes milion metrů čtverečních brownfieldů a máme je rádi. Ale taková ta vize. Vždyť přece to je jednoduché někde postavit, kde už něco stálo. Tak ano, to platí.

Platí to v Anglii, platí to v Německu, platí to ve Francii, platí to v Americe. Protože územní plánování, které tam je, jasně definuje to, že když tam něco stálo, tak nemůže tu infrastrukturu v uvozovkách rozkrást a rozebrat jiným developmentem.

Takže my teď spoustokrát přicházíme do míst, kde pracovalo třeba 10 000 lidí. A vlastně ten odbor dopravy v tom městě vám řekne: „Ale tam neprojede ani auto."

A my říkáme: „A jak sem jezdili ty lidi?" „No to už ale tady nevychází na těch křižovatkách."

My říkáme: „Ale jak to? Tak když jste povolili tady nějakou rezidenční čtvrť, která má 5 000 obyvatel, tak jste přece museli jim dát do podmínek, že musí tu infrastrukturu zlepšit. I když momentálně funguje, tak přece ten brownfield ožije, ne?"

Takhle to u nás nefunguje, ale funguje to takhle na západě.

Takže my, když přijdeme do většiny brownfieldů, narazíte na to, že kapacita čistírny odpadních vod byla zkonsumovaná rozvojem rezidencí. Dopravní infrastruktura je vyčerpaná rozvojem kanceláří a rezidencí. Sítě, elektřina, je spoustokrát přesně rozebrana jiným rozvojem.

Takže kromě těch investic, které máte spojeno s tou sanací, demolicí, tak musíte vyřešit ještě tyhle problémy.

A další věc je, že když ten brownfield umře na víc jak dva tři roky, tak ty lidi si zvyknou, že tam vlastně nikdy nic nejezdí, nic se tam neděje a je ticho.

A když vlastně řeknete: „Dobré, tak my tady znova přivedem život. Místo 20 000 lidí tady bude fungovat jen třeba 2 000 lidí," tak je to obrovský problém.

Takže je to a ten Nimby efekt funguje i prostě pro ty brownfieldy.

Takže je to hrozně zajímavý fenomén, který máme v Čechách jako extrémně silný a je to dáno zase naším územním plánováním, které je řeknu takové vylití barev. Kteraktěžbysme se možná rádi rozvíjeli, týmž, které ty územní plány spoustokrát dělají jen architekti a ne tým lidí, který je ekonom, architekt, projektant a další lidé, tak jak to funguje v Anglii, kde je s tím spojená rovnou už na úrovni územního plánu i ekonomika toho rozvoje území a co vlastně za infrastrukturu musí ten stát, město dodat.

Zajímavý.

Je to o hodně dražší, vlastně ten brownfield oproti tomu, že stavíte na zelené louce?

Je, je to dražší. Co je velkou výhodou, je samozřejmě to, že pokud jdete do lokality, která je blízko rezidenci nebo rezidenci tomu městu, tak jste schopni vlastně i když dáváte dražší řešení nemovitostní, tomu klientovi nabídnout to, že vlastně ušetří potom na tom provozu. Nemusí platit svozové autobusy, nemusí řešit tady tu logistiku, takže to do určité míry funguje.

Ale je potřeba si pořád uvědomit to, že ne všechny brownfieldy jsou vhodné pro průmyslový development.

Když si vezmete, tak v Praze zmizelo přes 600 hektarů brownfieldu. A všichni říkají, vždyť to tady je všude zastavěno kolem Prahy. Každej exit jsou prostě haly. Ale když se na to podíváte, tak reálně na těch exitech kolem Prahy vzniklo jenom, dá se říct, to, co v Praze zmizelo, plus třeba 500, 600 hektarů.