Martin Polák: Čína sem přijde a bude tu investovat. To nás neobejde | Heavy Load #7

A my ako sa stále tvárime, že úplne ako tie čínske firmy nepotrebujeme. Hej. Ja si myslím, že nás to ako neobíde, že eh tá Čína sem príde, bude tu investovať a keď nie tým, že proste prinesú ten biznis, tak si ho tu kúpia. >> Za akým si dáte pro peníze alebo kolik potujete vlastných peniaz? Kolik vám dá ako banka približ? banka nám dá 70% a ten zvyšok mali sme projekty, ktoré sme robili sami a máme projekty, kde máme eh spoluinvestorov od 10 do 30%. Kúpiť ten pozemok, zohnať ten pozemok a dostať to povolenie. To je vlastne ako v Česku najťažšie. Uhm. >> Pretože vlastne to je už také prvé sito. Ve složit dodavatelskémci intuice zkrátka nestačí. V logio z vašich dat vyčtou, kde přesně ztrácíte peníze. Problém nejenalzují, ale funkční řešení rovnou postaví a nasadí od přesného forecastingu po automatizaci skladu. Více na logio.cz. Dobrý den, mé jmén Andrej Dravecký a vítám vás u dalšího dílu Heavy Load. Eh, dneska mám t speciesálního hosta ze Slovenska. eh, který 12 let stavěl haly pro největšího hráče na světě a na konci vlastně řídil pro logis pro celý střední prostřed a a východ Evropy. Ale zároveň na konci února 2020, tři týdny předtím, než se zavřely české hranice kvůli covidu, tak udělal velký krok, kdy z prolisu odešel a vlastně přešel eh pod jiné barvy pod garbe, kde vlastn je to menší menší hráč. Nicméně stále staví haly, eh stále staví prmyslov průmyslová centra a a sklady. Eh Martine, eh, Martin Polák z Garbe, vítejte. Moc rád vás vidím. >> Díky moc za pozvanie. >> Možno ešte než začneme, eh, víte, ako vôbec kolik ste tých metr štereční postavil? >> Hm, nikdy som sa asi nad tým nejak nejak nezamýšľal. Mám zhruba predstavu a viem, asi viem ten ten eh ten Prois myslím 4 milióny mrov, keď som končil eh v strednej Európe. >> No >> a ja mám taký dojem, že sme ako v rámci toho Československa sme mali nejakých mne sa zdá, že nejakých milión 200 met. Neviem, či nebolo, keď som začínal. Neviem. Teraz som si na nich trošku trošku istý, pretože mám taký pocit, že bolo necelých 400 000 na Slovensku úplne, keď som začal a nejakých >> nejakých necelých eh 600 000 v Čechách, sa mi tak zdá, ale ako to je už naozaj 2008. rok. A eh mám pocit, že keď som keď som odchádzal, tak myslím, že len to Česko bolo nejakých milión 200. Uhm. Ale mám mám mám taký dojem, tak si to tak pamätám, že za to moje pôsobenie eh minimálne v Česku ten Progist dvojnásobne narástol, >> ale ako nikdy tam nebola ambícia ako naháňať tie metry štvorcové, ale skôr skôr robiť tie projekty proste ako také, aké tá firma naozaj chce. >> A čo vás vedlo k tomu vlastne v covidu velice ako nestabilní ako období a vlastne vyskočit ako z pozice, ve který jste byl vlastne u největšího hráča? Už som ja ja už som končil vlastne pred Vianocami 2019, takže takže o covide vtedy ako nikto nevedel >> a začal som potom ako v lednu chodiť do Nemecka, eh, keď sme sa vlastne ako spoznámím >> a nejak sme sa ako dohodli, že od polovice toho února 2020 eh to spustíme. V podstate Garbe vtedy hľadalo hľadali niekoho, kto by ich ako dostal na tieto trhy primárne ako Česko, Poľsko. Garbe vlastne ako nemecká firma. Áno, vtedy vtedy to bola čistocká firma, ktorá mala vlastne v 2020 na začiatku 2020, keď som tam prvýkrát prišiel vlastne hneď po novom roku, tak Garbe bola čisto nemecká firma, ktorá mala eh od 2019 nový tím v Holandsku, asi nejakých 15 20 ľudí s nejakým ako eh kúpeným portfóliom a eh v podstate úplnou náhodou cez spolo spoločného známeho a sme sa nejak stretli eh s tou s tou ako keby pod tou myšlienkou, že chceli by eh chceli by ísť do nášho regiónu. Samozrejme, každého väčšinou zaujíma Poľsko, prípadne Česko. >> A my sme my sme ako automaticky eh urobili nejaké prvé projekty aj na Slovensku a potom sme to v podstate rozšírili aj na to Rumunsko. Ale primárne to zadanie bolo ako h vieš otázka bola, vieš nás dostať do strednej Európy. Hej? >> A v podstate to bolo na to najviac zaujímavé. No a zase vlastne keď som začal, tak prvé tri týždne som sa každý týždeň otočil do Hamburgu na nejaké dva tri dni a nech sa tam so všetkými spoznám. A v podstate už ten tretí týždeň, keď som sa vracal, tak už sa hovoril o správach, že sa ako cez víkend eh budú karantény, zavrú sa hranice a tak ďalej. A vlastne ostal som ostal som sám eh na home office, mám taký pocit, do nejakého myslím, že 1 1. júna 1. června začala prvá kolegyňa a potom vlastne ďalší ľudia sa pridali ako červené CPN. >> Eh takže potom sme ako tvorili ten tím, hej? A potom sa to už rozbehlo, pretože samozrejme ten náš biznis prežil taký ako taký boost, taký impulz silný tým covidom, že ten covid v podstate ukázal, že že sme eh ten náš sektor je súčasť tej kritickej infraštruktúry a naozaj bez nás eh to to fungovanie tej spoločnosti eh je veľmi veľmi ťažké. Eh respektíve >> my sme v podstate keď keď sa zavreli nákupné centrá, tak stále fungovali supermarkety a stále fungovali sklady. Takže my sme vlastne ako nikdy ani nepocítili, aké by to bolo, >> keby sa to aj toto aj toto zavrelo. Hej. Čiže, čiže myslím si, že my sme tam sme ako spoločnosť asi našli nejakú hranicu, kedy sme si povedali, že ok, že bez toho to už nejde. Takže preto ja rád vravím, že sme súčasťou kritickej infraštruktúry a myslím si, že to vtedy tomu ako sektoru dosť pomohlo a doteraz to ťažíme. >> Super. A vlastne vzhledem k tomu, že nebo takhle soupeří vbec ako proti vlastne bývalýmu ako zamestnáv zamestnávat zamestnávateli nebo vlastne ty vaše sklady jsou ako spíš ako menšieho rozsahu nebo jak to vlastne ako ste vypozicovaný? >> My my v podstate sa zameriavame na iba na development. To znamená, >> eh, ako Garbe ako také eh má rôzne eh fondové štruktúry a rôzne eh portfólia aj rôzne eh fondy, ktoré kupujú aj existujúce nenosti rôzne po Európe, ale my konkrétne tu v Česku sa zameriavame hlavne na development, na výstavbu nových hál a v každej lokalite máme nejakého iného konkurenta, hej? s Prologisom si konkurujeme v Pohelicích, eh kde my tvoríme ako nový areál, oni eh prenajímajú existujúci a mám taký dojem, že tam majú veľmi dobrú obsadenosť, takže až tak sa nestretávame v tých väčších tendoch. A potom napríklad v Budeovicích máme VGP a na Chomutove je mám dojem okrem pánatóny ešte CTP niekde v Žadci, takže takže vždycky je to taká ako lokálna konkurencia proste podľa tej lokality. >> A jak sa spíš tí zákazníci práve ako vybíraj ako jestli jdou spíš práve za tím ako veľkým obrem nebo za niekým trošku ako menším pro >> ja si myslím, že ten český zákazník Ja si myslím, že ten český zákazník potrebuje vedieť do čoho ide. A my eh ja mám ako eh v tíme ľudí, ktorí toto robia celý život eh s ktorí robili či už pre Panatóny alebo pre Prologies takisto. Takže eh tí ľudia sú asi všeobecne známi a myslím, že ten zákazník u nás vie, čo presne dostane. Eh pre tú nemeckú klientelu hlavne ako v tých Budejovicích alebo na západe. eh je zase dobrá tá značka a pretože vlastne Garbe v Nemecku každý pozná. Takže toto nám ako veľmi veľmi pomohlo na začiatku, pretože naše prvé nájomné zmluvy boli, mám taký pocit, že tam boli asi prvé tri naši prví traja kalienti boli nemecké firmy, potom tam bola holandska firma, dánska firma, takže takže tam nám ako pomohol ten brand. Ale vlastne pre ten český manažment eh v tých v tých eh väčších firmách, ak sme napríklad teraz eh podpisovali do Pohelic Daxer, >> uhm >> tak myslím si, že tam eh tam je to o tom, že oni proste vedia, čo od nás môžu čakať a to je asi také najdôležitejšie pri tom asi pri tom rozhodovaní. zil zmínil ty pohořelce v Brně a vy v roce 2011 se našel hospodářká hospodářských novinách říkal že kdyby do Brna přišla konkurence tak by vlastně spadly nájmy CCA jako o pětinu dnes tam i vy stavíte vy se ta konkurence dá se jako očekávat že ty nájmy jako padnou dolů nebo spíš vzhledem k tomu, že ta vlastně jako ta potřeba jako pro ty sklady je tak velká, že ten trh je tak vlastne v jiným stavu, že že to sa nic takovýho ako nestane. Ja si myslím, že eh my s tým jedným areálom, aj keď on bude mať nejakých 80 000 m², >> jasné, >> my nemáme až taký vplyv na ten na ten lokálny trh, aby to zahýbalo tými nájmami. Ale keď si predstavíte, že dneska v Plzni, ja neviem, či je v Plzni 10% eh vacancy alebo koľko, neviem teraz presne, ale je vysoká, tak keby podobná situácia nastala nastala v Brne, tak áno, eh určite by ten nájom išiel dole výrazne. Lenže myslím si, že že eh tá budúcnosť toho brnenského submarketu je úplne iná >> a je vlastne ako tá vaše práce nebo je ako možný si vlastne vlastne z takhle veľkýho vobra přenést ako tu práci nebo ten návyk a ty různý činnosti do vlastně do niečoho trošku menšího, proto prostě už nestavíte tak jako obrovský jasne samozřejmě jako věci, co se stavilo jako pro legit. Je to přenesetelný nebo ta práce pro vás jako je ve stejným oboru, ale vlastne jako je úplne ako jiná vou chvíli? No úplne iné je od začiatku bolo úplne iné to, že eh v tom v tom korporáte sa človek nemusí úplne zaoberať eh tými peniazmi a proste pokiaľ je ten projekt schválený, tak tie sú tie sú k dispozícii. >> Eh tu eh ma to určite ako posunulo v tom, že musel som začať riešiť proste banky eh spoluinvestorov, prípadne tých eh core investorov, ktorí tie finálne produkty od nás kupujú. Takže tam som sa ja úplne ja som sa tam určite posunul eh osobnostne alebo ako v rámci v rámci tej profesie. A eh v podstate tie Budejovice napríklad eh čo je dohromady 50 ha, tak eh to je už ako areál toho rozsahu, ako sme robili v minulosti. A pohořelice 80 000 m² na 20 ha je tak isto ako už toto >> zase naopak, keď sme mali také ako eh jeden jeden barák na jednom pozemku eh bolo to pre napríklad Chomutov pre jedného klienta, ktorý to podpísal na 15 rokov ten Filman, tak to bola zase úplne iná práca, ale zase to bolo bolo to zase ako veľmi vďačné, hej, pretože vlastne všetko v tom projekte sa točilo okolo okolo toho jedného zákazníka a okolo toho tej tej jednej haly a bolo to zase vám to dá ako úplne iný pocit, by som povedal, hej, takže by som v tom ako nehľadal, že eh či to či to je zložité sa vlastne ako nejak tak v úvodzovkách prešaltovať na nejaké menšie projekty, pretože aj napríklad tie prvé v tom covide, na ktoré sme mali vlastne viacej času, >> uhm, >> tak tie sme si podľa mňa strašne užili, ako či už ten tie tie Piešťany sa robili na Slovensku alebo Chomutov. Eh, tu ehm to proste bola taká ako radosť, by som povedal, hej. A on to on to potom aj ten zákazník cíti, hej? Keď máte na to čas, keď tých projektov nemáte proste 20. My dneska vlastne v Čechách eh ponúkame Pohořelice, Budejovice a Chomutov. >> Uhm. >> A tam máme už v podstate štvrtý pozemok. A myslím, že ten zákazník proste cíti, že pokiaľ eh príde eh pokiaľ prejaví záujem o jeden z týchto projektov, tak on cíti, že sa mu proste ako venuje veľká časť tej firmy a myslí si, že cíti ten eh taký ten care alebo to povedať. >> A vy stavíte vlastne ty projekty, že vytipujete lokalitu, postavíte sklad a pak hledáte nájemce nebo to děláte přímo proože se domluvíte s firmou a ta vám ekne, ja potřebuju sklad tady v pohřelicích a postavte mi to. dávame, dávame ten pozemok na trh až potom hľadáme toho klienta. >> OK. >> Ako keby eh určite sme so zákazníkom ochotní s klientom ísť eh eh do lokality, ktorú si on vyberie, ale tam my strácame konkurenčnú výhodu, pretože pokiaľ nemáme ten pozemok pod kontrolou alebo ho nevlastníme, >> tak eh viac-menej eh eh sa môže pokúsiť získať ten pozemok akýkoľvek iný konkurent. Takže väčšinou je tam najprv ten výber té lokality toho pozemku. Vo nejakým vašem ako nohow vytipovat tu správnou lokalitu a říct tady to je správná lokalita. Tady něco postavíme a víme, že nikoho nejdeme. >> Ano. >> OK. To je vlastně i to co to vlastně vy máte v senci u Bratislavy, že vlastne postavený nebo stále ako stavíte, ale zatím vlastne nemáte ty nájemce všechny vlastne obsazený. >> Tam sme rozostávali štvrtinu haly, >> hej? Tam sme takisto vlastne vedľa vedľa bývalých kolegov a sú okolnosti teda ako berieme jedného ich nájomcu teraz do tej do toho nového developmentu. Eh, je to tam také trošku, tam je zrovna taká situácia, že oni majú veľkú neobsadenosť aj spolu s ďalšími dvoma, eh, prenajímateľmi a my naopak proste tvoríme niečo nové a my dokážeme vlastne ten priestor úplne nanovo vytvoriť proste bez akéhokoľvek kompromisu tomu nájomcovi. A teraz eh tie tie dopyty, tie poptávky, ktoré tam chodia, tak vidíme, že eh sa ten klient rozhoduje medzitým, že dobre, tu je niečo ako voľné, ale musím tam tuná urobiť kompromis. Toto sa tam musí opraviť, nebude to ideálne alebo idem do tohto nového, ale ako bude to momentálne trošku drahšie, pretože tam je tam presne ten efekt, že tá vacancy vlastne stiahla dole teraz trošku tie nájmy, takže tam to má takúto dynamiku a eh áno, robíme tam štvrtinu haly pre prvého klienta a verím, že eh to pritiahne aj ďalších teraz. A prostě vlastně vybrali senec, protože třeba jako už Wakefield, tak ty ty vlastně deklarovali vlastně vydali study, ky říkaj vlastně jakože Senec a ty haly okolo sklady okolo Sence jako jsou přibývají vlastně prázdný a nevyužitý. Proč vlastně jako i tady ta jako lokalita? Co bylo vlastne to to vaše myšlení myšlení za tím, že jdeme jako stav do Sence? >> Hm. Ja si myslím, ja si myslím, že my tých, my si tých zákazníkov nájdeme. Ja si myslím, že cez náš network >> eh si tých zákazníkov nájdeme. Eh v žiadnom prípade by som sa ako nechcel dotknúť nikoho. Skúšman Wakefield, ale ale oni vidia eh ten biznis ako trošku z inej strany a eh veľa sa asi ako orientujú podľa dát. >> Uhm. >> Ktoré sa zas ako v čase budú meniť. >> Meniť. Ja si myslím, že my musíme byť proste ako o dva kroky dopredu pred tým pred tým trhom, aby ten projekt bol úspešný. Takže ja verím tomu, že eh ten náš projekt proste v senci si tú klientov nájde bez ohľadu na to, že je tam dneska ja neviem 70 80 000 m² voľných, tak si myslím, že my tých našich ako zvyšných 30 obsadíme. >> Sa to trošku vlastne už nakouslo, že vlastne i u bývalého zamestnávatele prostě byl projekt odsúhlasený peníze jako byly. Teď i ta vlastně doba v rámci toho, že se úrokový sazby zvyšujou. Tipuju, že vlastne to financování asi teďkon v tuhletu chvíli složitjší než než než bylo dřív. nebo >> eh zase to ako záleží, pretože pretože zase ten >> eh nemusíme hovoriť len o bývalom zamestnávateľovi, všetky tieto ako korporáty a tieto naozaj >> európske alebo celosvetové eh firmy, ktoré do tohto investujú, majú na Česko úplne jednoduchý názor. Praha, prípadne Brno. >> Uhm. >> A keď nie, tak akože možno Ostrava, možno Plzeň. >> OK. >> Hej. Eh to dneska proste s touto stratégiou dneska ako nemôžete realizovať žiaden žiaden ako zmysluplný biznis plán v Česku. Eh ja by som ono sa často hovoríš ako niektorí developeri investujú v regiónoch, ale čo je to vlastne ako dneska? Nikto nezadefinoval, čo je región. Keď ja som v Chomutove od Ruzini od letiska za 45 minút >> dneska. Tak ja neviem. Áno, je to región, nežije tam pol milióna ľudí. Ale je to dneska ako veľmi zaujímavá lokalita pre obrovské množstvo klientov a to isté Budejovice. To, že to, že eh tam nebol trh pred piatimi rokmi, to vlastne ako nie je vôbec žiaden argument preto, eh aby tam eh aby tam nebolo dneska dobrý nápad investovať, hej. Takže, takže eh ten biznis sa vlastne ako presunul. Aj to financovanie sa vlastne vy sa určite chcete dostať k tej téme tých českých fondov a eh tých lokálnych investorov. ten biznis sa zmenil >> a to, že vlastne to, že tí veľkí hráči majú ehm sú takí ako viacej vždycky boli piky a ono to vlastne ako nie je zlé, pretože vy keď vy keď investujete >> on ten náš trh je vlastne ako jediný to je jediný vlastne sektor v real estate, ktorý je globalizovaný. nemáte ako bytového developera ani ani ako retailového, ani offisového, ktorý by bol ako vôbec po celej Európe, ešte po celom svete. A vlastne vy keď ako sedíte niekde, manažujete to portfólio po celom svete, tak ako ja rozumiem tomu, že niekto vo svojej úvahe končí ako v Prahe a v Brne, ale tam potom ako nastupujú tí ostatní a pokiaľ sa ten potenciál toho trhu pre tých veľkých vyčerpá, tak prídu proste tí menší eh a eh a investujú vlastne ako v iných lokalitách. Ale to vlastne ako neznamená, že tí veľký eh tam neznamená, že niekto má pravdu a niekto nemá pravdu v tom, čo je dobrá lokalita, pretože ten veľký potrebuje proste prezentovať vo svojom európskom portfóliu proste určité lokality, ktoré každý pozná napríklad. A zase ten menší hráč eh zase potrebuje Ja ja nemám ako dneska problém eh nejakému českému investorovi alebo českému fondu. Eh ja nemusím nikoho presvedčať o tom, aby eh investoval s nami v Chomutove a Budejovicích alebo Pohelicích. Nie je to vôbec nie je to vôbec ako téma. Eh všetci vedia, že tá poptávka tam je. Všetci sa na to ako pozeráme v rámci toho Česka. Nikto sa na to alebo v rámci strednej Európy a nikto sa na to nepozerá v rámci ako celej Európy alebo v rámci ako nejakej globálnej mapy. Takže tam sa nedá povedať, že kto eh koho názor je dobrý, koho je koho nie je dobrý. Skôr je to o tom, že každý má nejakú inú investičnú stratégiu a eh tým pádom aj ten klient, ten nájomca vlastne ako podľa toho, do ktorej lokality chce ísť, tak podľa toho skončí u eh prenajímateľa alebo developera, ktorý zrovna má tú lokalitu ako súčasť svojej investičnej stratégie. Hej? To asi vlastne nahráva tomu nebo vlastne vaše projekty drve kupuj vlastne české fondy nebo ako slovenské fondy a nek >> české hlavne teraz to tak bolo posledné vlastne áno, teraz to tak bolo, že a všetko čo sme aj všetky predaje, ktoré sme oznamovali tak eh tak to boli české fondy ty kupuj. Je nějaký důvod vlastně proč vlastně vzhledem k tomu, že jste jako hamburská firma, že jako nepřitáhnou vlastně jakoby ty vaše projekty i ty ty nmecký peníze, je to jakože zase ty německý peníze kvli tomu, že prostě znaj jako ten nemeckej, tak to tak dávaj tam, kde to ako znají a do toho Česka sa ako ne? >> Áno. Vždycky vždycky každý ten kapitál eh keď sú tie veľké výkyvy na trhu, tak každý ten kapitál eh každý pozná najlepšie svoju vlastnú záhradu. >> Uhm. Takže každý kapitál v týchto eh vždycky, keď sú nejaké poklesy eh tých valuácií na trhu, tak každý najradšej využíva tie príležitosti u seba doma. A myslím si, že zase ako keď keď zase ako ten domáci trh sa ako naplní a keď keď eh on on v podstate ten americký alebo ten anglosasky kapitál, on prvý vlastne potom zase príde do strednej Európy ako do Čiecha, do Poľska a a pokiaľ identifikuje vlastne tie eh to dno, kedy už vlastne bude mať pocit, že už to tu nepôjde nižšie tá hodnota, tak vtedy on zase začne nakupovať a vtedy zase ten český kapitál bude viacej pod tlakom. OK? že on ten český kapitál v podstate aj ako keby využil takú takú také vákuum trošku, že ten zahraničí kapitál bol biz >> investovaní na domácom trhu. Český kapitál investoval takisto na domácom trhu a keď sa tá situácia zase zmení, že sem príde ten zahraničí kapitál, tak eh eh český kapitál buď bude s tým súperiť, alebo si aj on bude hľadať príležitosti niekde niekde mimo, čo je ako Poľsko, Slovensko logicky, ale možno sa pôjde aj niekam ďalej. Takže to má taký ako nejaký prirodzený vývoj a tá situácia nikdy vlastne to status nikdy netrvá dlhšie ako nejaké tri štyri roky. To sa zase ako zmení a vždycky treba byť proste pripravený. A my sa snažíme určite byť zaujímaví vlastne pre akéhokoľvek investora, ale samozrejme ja eh ja nepovažujem za nevyhnutné, aby som niekomu v Londýne vysvetľoval, že eh má investovať sám v Chomutove alebo v Budovicích. proste buď chce alebo nechce. Eh, na to sú na to sú poradenské firmy alebo proste to je práca niekoho iného. >> Takže ja len potrebujem vlastne ako identifikovať toho investora, ktorý momentálne je ako dobre naladený na ten môj projekt, toho investora, ktorý zrovna ako chce presne to, čo my pripravujeme. A podľa môjho názoru to vlastne eh nie je vôbec zložité. Vlast Němci jako od roku 2022 jako z otevřených realitních fondů vybrali nejakých 16 miliard euro. Je to jako něco, co pedpovídá budoucnost u nás v Česku, že ako Češi začnou stahovat ako peníze z realitních fondovú nebo >> nemyslím si to. Myslím, že tá myslím, že naša a nemecká mentalita je úplne iná. Ja si myslím, že oni sú proste tam eh sú dominantné. Oni ja mám taký pocit, že oni viac šetria, než investujú. Eh, ja si myslím, že oni sú tam skôr fungujú také tie šparkase a banky a tie sporiteľne viac než vyslov nejaké investičné fondy. Ja si myslím, že eh tu u nás ľudia chcú ako vyššie zhodnotenie a myslím si, že tie domáce toto to domáce fondové prostredie ich presvedčilo, že je to bezpečné, je to zaujímavé a myslím si, že eh tá spoločnosť, tá česká sa vlastne posúva ďalej v tom, že tí ľudia nechcú mať tie peniaze na bežných účtoch. Ja rozumiem tomu, že aj dneska vám termínovaný vklad ako dá k 3% skoro, ale ale je to proste menej než 5 6 7 a čo môžete dostať niekde inde. Takže myslím si, že že toto toto úplne sa v Česku eh nebude diať. >> Uhm. A ako to vlastne ako funguje? Eh mám vybranú lokalitu, si tam postaviť sklad. Za kým si dte pro peníze nebo kolik potřebujete vlastních peněz? Kolik vám dá jako banka? případně jako zaš za externím investory, jak tady to vlastne jako si dokážete přiblíž? >> Eh, banka nám dá 70% a ten zvyšok eh ako ten zvyšok mali sme projekty, ktoré sme robili sami a máme projekty, kde máme eh spoluinvestorov v rôznom v rôznom eh setupe eh od 10 do 30%. Eh, záleží, každý investor má nejakú každý investor má nejakú ehm nejaké obmedzenia, čo sa týka koľko môže dať equity do jedného projektu, aký aký podiel vyžaduje od toho eh developera, aby mal v tom projekte. Takže je to ako rôzne. Je to my sa my ja som to rád hovoril, že my sa snažíme byť trošku ako takí butikoví v tom, že sa vieme prispôsobiť. My nemáme nejaké okolo interne nejaké proste pravidlá, ktoré by nás zväzovali. Pozrime sa proste na ten projekt, zamyslime sa nad tým, s kým sa to dá robiť, ako to spravíme, eh kto sú tam tí nájomcovia potencionálni. Eh, pre banky sme zaujímaví. jednak eh sme eh veľmi dobre sa nám darilo aj pri nejakom špekulatívnom priestore. Eh asi asi ako dá sa povedať, že sme mali trošku šťastia, ale >> eh to to k tomu patrí a musíte tomu ísť naproti. >> A ale ako dokázali sme ako viacerým bankám, že dokážeme obsadiť aj špekulatívny priestor tak ako sme avizovali. eh za nájmy, aké sme avizovali, eh dokážeme predať tie projekty veľmi zaujímavým investorom a vlastne všetky tie banky eh na tých projektoch, ktoré sme predávali, tak tie banky všetky vlastne ostali na tých projektoch s tými novými eh vlastníkmi. Takže, takže my sme ako v podstate vytvorili eh veľké množstvo eh aj obchodných príležitostí pre tie banky dlhodobých a eh dokázali sme sa v podstate aj tými predajmi zase ako oddĺžiť, takže sme trošku ako začali aj nanovo a si budovať zase nejaký ten nejaký ten dlh a eh to bankové financovanie je dneska ako veľmi dostupné pre nás. Co by ty spekulativní projekty a vlastně a jak se to tý bance jako vysvětluje jako pedpokládám můžu se z toho mýho pohledu samozřejmě vás jako zajímá jako historii ale spíš ako tá banka chce >> ten prvý ten prvý projekt v Chomutove sme tam bohužiaľ začala vlastne my sme tenderovali halu >> uhm >> a my sme tam mali rozjednaných nejakých dvoch nájomcov eh ktorí ktorí boli tak ako na tretinu haly a začala proste Rusko napadlo Ukrajinu, začala táto vojna a vlastne ako začala tá začala vlastne tá inflácia a ten ako prudký nárast eh všetkých materiálov. A my sme my sme v podstate vtedy ako úplne nový hráč s úplne prvým projektom tak či tak potrvali nejakú ako záruku matky a my sme v podstate ukecali aj našich v Nemecku aj banku aby sme išli ako robiť 30 000 špekulatívne v Chomutove a v nejakom 2000 v tom 2022 myslím to bol nejaký ako, že sme to my sme to mali ako dobre vytenderované tak sme to hneď objednali A začali sme stavať v nejakom máji 2022 a proste tam bolo, ja neviem, postavených tretina stĺpov a nám tam proste ako prišiel klient z Nemecka, ktorý nás poznal. >> Uhm. >> A eh proste v priebehu leta sme sa s ním dohodli na celý ten barák, hej. Takže my sme vlastne vyzerali ešte ako tuná v českej banke, že sme ako neviem akí frajeri. Ako tak sme tak sme vlastne eh potom ukecali jednu rakúsku banku zase na Slovensku na niečo podobné. >> Aha. >> A tam sme vlastne mali tam sme rozostávali 20 000 halu niekedy na jeseň a mali sme to eh v v júni to bol tiež tuším 20. To bolo tiež také podobné obdobie a mali sme to dokončiť a vlastne ak sa to malo kolaudovať ten mesiac, tak ten mesiac nám ako klient podpísal nájom na celú tú halu. Takže zase proste eh zase to vyzeralo pre nás veľmi dobre. A potom sme to isté vlastne sa nám podarilo v Budejovicích, že vlastne prvú halu sme postavili 20 000 a mali sme polovicu prenajatú. A ak sa to stávalo, tak proste už to bolo ako pred dokončením. Tak nám zrazu mne zavolá nejaký pán, ktorý išiel okolo niekde s ním začnel moje číslo. Proste ja som ho posunul na kolegyňu a ona ho vlastne ako zobchodovala na tých druhých 10 000 v podstate presne vlastne v tom čase, ak sme tej banke tvrdili, že že vlastne sa to stane. Hej, >> stane. >> A proste eh takto nejak sme si takto nejak sme si budovali ten track record. Ale ako eh dneska dneska by som to dneska nie je na to doba, hej, aby som ako to poopravil, že vtedy vtedy ja som to ako pocitovo tak mal, že že to bude v pohode, ale dneska by som to neurobil. Předpokládám, když jako se staví hala skla, tak se asi jako dělá jako nějaký jako research toho, že řeknu asi s velkou pravděpodobností toleto bude i dobrá lokalita pro automotiv nebo pro někoho vlastně jako jinýho. Jaký ty obory jako vlastně vidíte jako do budoucna pro vás jako zajímavý? Jou to jako zbrojaři nebo je to ten automotiv stále? Jak o tom trošku pemšlíte, že ty vaši ako budouci zákazníci spíš ako budou? >> Ja si myslím, že ako tam vždycky príde nejaký biznis, ktorý sa asi nedá úplne predpokladať. Eh, ja napríklad ja sa nepozerám až tak kriticky na automotív, ale samozrejme dneska mnoho ľudí sa toho stále bojí, pretože veľa rezonuje tá budúcnosť toho toho toho sektoru. Eh, ten tá obrana je ako takisto zložitá téma, pretože sú na to ako rôzne názory, či či to využiť túto príležitosť alebo naopak je to riziko. Eh, my ja by som povedal, že ja by som rozdelil tie lokality. tie lokality buď priťahujú viac logistiku alebo viac výrobu. Ja by som to už ďalej nedelil. >> OK. >> Hej. Proste to stačí. A >> čo sa týka vlastne tch ako nájemcú, sú to primárne vlastne ako firmy tak ako Česko, Německo nebo z východní Evropy nebo už sa ako i s vámi ako víc jako baví třeba čínský firmy a a vlastne firmy jako víc víc Číny? zázr >> máme veľkého veľkého nájomcu v Budejovicích, firmu Novo. Dneska oni vyrábajú všetky sedačky pre pre BMW eh, ktoré sa vyrábajú v Európe eh v rámci veľkého R&, hm nemáme zatiaľ ako keby eh v rámci toho nášho českého portfó nemáme skúsenosť s nejakým vyslovene eh čínskym e-commerce alebo fulfilment centrom. To úplne nie nemáme, nemali sme asi ako keby eh projekty v takých lokalitách alebo takého rozsahu, aby sme eh aby sme ich zaujali. To, čo vidím eh na čo sa pozerajú v Poľsku, tak je to ako obrovská Vacensy. Hľadajú čo najväčšie a prázdne haly. To dneska proste v Česku nenájdu. Takže eh tu je to možno trošku trošku o inom, ale áno, objavujú sa h sú tu podľa mňa už niekoľko rokov a eh uvidíme, aká bude ich budúcnosť, pretože oni sa veľa sústredili na Maďarsko a po tej výmene tej vlády eh sú takí, že viacej začalo začali pozerať po Poľsku. Naši kolegovia v Nemecku vravia, že majú veľký veľký ako dopyt od čínskych firiem, takže tí mám pocit, že že dneska v tom vidia obrovský potenciál. A je to vlastne ako taký ako vzniká tu vlastne aj ten nemecký trh je to vlastne ako také zaujímavé, že v podstate oni nemajú dostatok vlastný vlastného vlastnej poptávky. >> Uhm. >> A veľmi sú vďační. Ja to cítim, že sú veľmi vďační za tú čínsku pottávku. Tak >> zatiaľ čo my ešte stále dokážeme na tú čínsku poptavku pozerať tak ako cez prsty, >> pretože my máme tú nemeckú poptavku, ktorá k nám chodí z Nemecka, hej? že zase to Německo je o krok napřed pred náma, že dámeš. >> Albo no neviem, kto je teraz o krok naped, ale ale eh ako dneska proste my to vidíme, že eh nemecké firmy, ktoré sú v