Matěj Indra: České pobídky jsou netransparentní. Investoři nevědí, co čekat. | Heavy Load #09

Samozřejmě jako dělat logistiku v Praze moc ekonomický smysl dneska nedává, protože jsou drahý lidi a jsou drahý nájmy. Český přístup jako k udělování pobídek je velmi jako netransparentní. Ti ti investoři vůbec neví, co co mohou jako čekat. Tak a je určitě [hudba] jeden z důvodů, proč se nám jako dlouhou dobu eh vyhýbá například projekt Gigfaktory. >> Krade vám klienty Polsko? >> Určitě. A je je to i o tom, že eh vezmu, já nevím, variantu 50 000 m distribuce do Německa. Tak těch variant v Polsku, [hudba] v polském pohraničí v Německu bude 10 a tady budou třeba dvě. >> Ve složitém dodavatelském řetězci intuice zkrátka nestačí. Vlogio z vašich dat vyčtou, kde přesně ztrácíte peníze. Problém nejenalzují, ale funkční řešení rovnou postaví a nasadí. [hudba] Od přesného forecastingu po automatizaci skladů. více na logio.cz. Krásný den. Vítejte u dalšího dílu Heavy Loadu. Mé jméno je Andrej Dravecký a dneska tu mám realitního makléře. Jenže místo by pronajímá haly velké jako šest a nebo i více fotbalových hřišť. Matěj Indra vede průmyslové pronájmy ve 108 Real Estate české poradenské firmě, která od roku 2009 shání firmám sklady, výrobní haly, pozemky a začínal jako správce logistický logistických parků, takže ví, jak to vlastně funguje úplně od píky a dnes většinou sedí právě na druhé straně stolu u firem, které halu platí. Když si výrobce monterek prodlužuje sklad u letiště nebo když se z haly, která balila balíky, stane fabrika na sedadla pro BMW například, tak u tohodle stolu sedí Matěj a všechno vlastně vyjednává. Dneska se budem bavit o tom, proč se ani tolik neví, kolik hal je volných, kolik je reálně opravdu obsazených, proč je rozdíl mít halu v Brně nebo jak je těžké seat halu v Brně a v Ostravě to o něc o něco lehčí a taky jaký je rozdíl v Česku nebo třeba na Slovinsku, kde všude vlastně jeho firma působí. Vítejte, Matěj. >> Dobrý den. Dobrý den. Děkuji za pozvání. >> My jsme se potkali trošku ve spěchu dole dole dole ve výtahu a což vlastně k tomu, že vy i já jsme říkali, že je to hodně hektický. Byl jste a pod tím časovým prasem jste jako docela hodně. Co se tak stalo, že se v tý logistice najednou něco děje, že je to opravdu teďkon hodně, ale na všech frontách to slyším, že je to opravdu hodně hektické období? E, tak za nás musím říct, že vždycky obecně po létě, září říjen jsou obecně hektická období každý rok. Eh, s tím, že e jednak léto bývá ne úplně okurková sezóna, ale toho byznysu samozřejmě se řeší méně a následně do konce roku firmy potřebují uzavřít budgety, dotáhnout dlouhodobé projekty, předzásobit se na Vánoce, co se týčeu. Takže obecně ten podzim za nás bývá hektický s tím, že samozřejmě do toho přichází i jako vnitrofiriemní procesy, budgetování a tak dále. Takže ono se to místí s tím provozem, který já osobně jsem třeba dneska řešil také hodně. Ale obecně, pokud to vtáhnu na ten trh průmyslových nemovitostí, tak tu aktivitu pozorujeme velkou. Čím to je? možná jako krize, předzásobení, nejistoty a tak dále, ale obecně opravdu ta aktivita je velká, jak v segmentu logistiky, tak v segmentu výroby. >> Vy jste teďkom vlastně udělali oce jako zajímavej dýl vlastně firma Cerova, která šije montérky a pracovní rukavice nebo pracovní jako oděvy pro firmy, tak vlastně u letiše sklad 42 000 m, pokud se jako nepletu, což je nějakých šestfotbalovejch hřiš, právě proto i ten úvod. skončila jim smlouva a řešili stěhovat, nestěhovat. Jak takový jako rozhodnutí vlastně jako vypadá zeměř? Co ta firma jako řeší? Co to všechno obnáší? jenom ještě zmíním ta transakce červy, ta je cirka tak dva roky stará už letos, oni totiž letos prodlužovali nějak krátkodobě, ale ale přímo tadle transakce je cirka tři roky stará >> a víceméně ano, jednalo se o prodloužení hlavního distribučního centra firmy o velikosti cirka 40 000 m věči věnči u Prahy a ta firma vlastně ideálně nebo to to, co jim říkáme my dva dva roky, rok a půl před koncem smlouvy. Vy si musíte rozmyslet, jaké jsou vaše plány na dalších 5, 10 let, zda ten sklad stávající v rámci vaší dlouhodobé strategie a distribuční strategie dává smysl jeden, nebo potřebujete více skladů v různých regionech. [odkašlání] A v momentě, kdy se stanoví ta strategie, oslovíme trh s tím, ať už jedním nebo variantním řešením a pomáháme tomu koncovému zákazníkovi, v tomto případě tedy nájemci, dojednat ty nejlepší podmínky pro to následující období, ať už v té stávající nemovitosti a nebo je to takzvaná ta jako stay or move varianta a nebo více jiných skladů, jeden sklad jinde a tak dále. Jaká je to vlastně ta vaše jako role? Pr jako když mám jako realitního makléře na by, tak prostě vím, jak to funguje. Co jak to jako u vás? Pr už jsme tady jako v dílech měli pana stovičku s panatony a a tak dále, jakže jako developery. Vy jste spíš jako na tý straně teda toho zákazníka nebo jste i u developerů? Jak co vlastně jako obnáší ta vaše jako práce? >> Eh jasně. Eh, viděl jsem, viděl jsem oba díly, jak s panem Sovičkou, tak teďkon s Martinem, s Martinem Polákem a opravdu my jakožto agenti jsme spíše nebo jsme na straně těch nájemců. Zastupujeme ty nájemce a snažíme se pro toho nájemce na základě našich dlouhodobých vztahů a a knoow trhu najít a vyjednat to nejlepší řešení, jo? Eh, to znamená, eh, práci průmyslovýho makléře si můžete představit tak, že je to, řekl bych, téměř standardní nákupní proces, jako v případě každé velké korporátní firmy. Je to nákup, je to nákup nemovitosti. V mém případě je to jakoby nákup nemovitosti na nájem. To znamená, kupujete nějaký dlouhodobý kontrakt, to, že v té nemovitosti budete 5, 10 let. A to, co my pomáháme těm našim klientům vyjednat, je jsou ty nejnižší možné nebo nejnižší možné náklady za tu délku smlouvy. To znamená jako tržní průměr je 5 10 let >> a s tím, že na trhu působí do 10 velkých developerů. Každý z těch developerů má jiné struktury cenových nabídek, e má jinak koncipované servisní poplatky a tak dále. A naše práce je pro toho klienta to všechno srovnat jako ten total cost of ownership za těch 5, 10 let a a ideálně tu cenu na konci ještě stlačit a najít jako ideální ideální podmínky samozřejmě pro toho nájemce, ale i pro toho developera. Vždycky na konci dne tomu developerovi ten de musí dávat smysl. Jo, >> chápu to vlastně pro jako když kupuju prostě byt, tak je to jako vlastně relativně lehká transakce nebo pronajmu se jako byt. Vzhledem jako u těch u těch hal je to tak jako komplexní a vzhledem k tomu, že toš asi není to jako stcela standardizovaný, že by každej měl stejný věci, ale ta komplexita prostě někdo má víc plusu, že dá na vybavení haly, ale někdo dá třeba volný měsíce, takže jako vlastně jest to chápu správně, vy pomáháte těm zákazníkům tuhle komplexitu vlastně jako navnímat a jste takovej trošku i konzultant v rámci toho celýho procesu. Jsme určitě mnohem víc poradci než čistí zprostředkovatelé, protože jak jste zmínil ten e ty nemovitosti, obecně to podnikání našich klientů je jako velmi komplexní ve vztahu k té nemovitosti, jo, jako úplný základ je, že rozlišujete skladovou halu, výrobní halu, jo. ve finále eh ten trh nájemního průmyslového developmentu, ty krabice jsou všechny povolovaný víceméně plus mínus, stejně skladování a lehká výroba, ale pak na konci dne s tím konkrétním nájemcem vy musíte recolaudovat tu nemovitost nebo část té nemovitosti na ten konkrétní provoz s tím, že výrobní haly mají nějaká specifika, skladové haly mají nějaká specifika, takže mám do toho vstupuje nějaký aspekt povolování, nějaký aspekt jako stavařiny, pak samozřejmě finance. A tohle všechno ten makléř průmyslových nemovitostek by měl jako high level obsáhnout. >> Že to asi předpokládám, že vlastně když také ty firmy samozřejmě ten nájem prostě 5 10 let, to znamená jako vám asi jako oni odkrývají jako karty v tý jejich strategii, aby vyste dokázal navnímat, co vlastně jako potřebujou nebo >> No, tak eh to je samozřejmě úplný základ. Pokud máme tu naši práci odvést dobře, tak musíme znát maximum informací o potřebách našeho klienta, jak finančních, provozních, technických a najít to řešení, které v maximu těch parametrů tomu zadání odpovídá. Pokud se jedná o velké korporátní firmy, tak samozřejmě si podepíšeme na na začátku toho vztavu si podepíšeme nějak nějakou dohodu o mrčenlivosti. To nám to nám pomůže to navnímat. Na začátku je velmi důležitá jako hluboká nějaká jako discovery discovery fáze na vnímání potřeb toho zájemce, poznat jeho provoz, pokud ho zatím jako neznáme. Pokud naše odbornost na to například technická nebo logistická, na to nestačí přiv přivzít nějakou přibrat nějakou třetí stranu, která naší odbornost doplní, ale je to opravdu jako velmi komplexní téma a za mě to nejde e vůbec přirovnávat k prodeji bytů. To znamená, já se vždycky trošku jako čertím, když mi někdo říká, že jsem broker nebo jako makléř, poradci. [smích] >> Jo, to to tomu prostě rozumím. No, takže se jako stává jako tuhlentu myst jako poradce, takže se stává se možná i jako častěji, než bych si předpokládal před tím rozhovorem, že prostě tomu klientů řeknete tohleto vast jako neberte. Tole tadle hala pro vás jako nedává smysl z lokality nebo v rámci vašehoiletýho plánu za tři roky to prostě nebude dávat nějakej strategickej význam, že je to i o tom, že prostě říct i když přijete jako o peníze v krátkodobě, tak říkáte prostě todle todle nech todle neberte. E, samozřejmě to to patří do naší profese. Snažíme se nebo vždycky dle nejlepšího vědomí a svědomí se snažíme dávat na stolu veškeré argumenty, ať už jako pozitivní nebo negativní, které na té konkrétní nemovitosti vidíme. A pak samozřejmě na konci dne je to e rozhodnutí na straně toho nájemce, zda ta konkrétní rizika chce podstoupit nebo ne, ale naše práce je ho na ho na to upozornit a doporučit mu to dle nás nejlepší řešení. A jak vlastně teda ten trh teďkom vypadá jako v Česku? Jak je to jako nějaká obsazenost? Pr ty čísla se jako hodně jako míjí. Někdo říká nějaký 4,5%, někdo 5,5, něco 7,5. Ty čísla asi každej trošku počíá jako nějak jako jinak. Jaký je to vlastně jako vůbec jako stav jako nějak jako v republice? >> Stav je dobrej. [smích] >> Co to znamená, >> ne? Eh, stav je opravdu pozitivní dle našich posledních dat s tím, že my teďkon finalizujeme data za Q3, >> ale zdá se, že neobsazenost oproti kvartálu 2 e klesla na míru někde kolem 5 %. To znamená, že eh dnešní trh nájemních průmyslových nemovitostí, těch takzvaných ačkových a který se sleduje, ale není na to jako přesná a nějakým například zákonem daná metodika. Jo, proto proto tam mohou vznikat ty rozdíly na příči. Ale dneska trh nájemných nemovitostí čítá nějakých 13,6,7 milionů mč těch existujících postavených budov a z nich cirka 5 % je volných neobsazených. Jo, co se týče pak, ale ale je velk jsou velké rozdíly v neobsazenosti napříč regiony. S tím, že nejvyšší míra neobsazenosti, řekl bych už teď několik kvartáů v řadě, tak je v Moravskoslezském kraji, kde ta neobsazenost se pohybuje někde kolem 15 %. >> V západočeském kraji tuším, že Q2 to bylo kolem 10 %. Tam je to stále podobné. 10 10 11 %. Naopak proti tomu Praha je někde jako tuším 3,5 pod 4 %. Ústí tuším devět něco takovýho. >> A čím to je ten ty rozdíly? Takhle vlastně jako 15 až 3 % je to skladbou jako těch, kdo se jako pronajímá jakože jako výroba nebo že to jsou třeba jako distribuční centrál? V čem to jako vlastně tkví nebo v čem je zakopanej pes? >> No tak eh je to je to jednoduchý. Jo, vždycky jako centrum byznysu byla Praha a okolí, jo, to znamená největší koncentrace i té stávající výstavby stále kolem Prahy, Středočeský kraj. Eh, tuším, bývalo to, že cirka 40 40 % celkovýho toho stoku je Praha a okolí a zbytek je tady v regionech. >> Dlouhodobě logicky ta největší spotřeba je vázaná na velká města. To znamená z toho i z toho titulu Praha dlouhodobě nejnižší neobsazenost a není eh ani nejsou v přípravě žádné jako velké průmyslové zóny, který by který by s tím číslem neobsazenosti v Praze zahýbaly. A co se týče regionů, specifikům regionu je, že jsou tam velkoplošné haly a když skončí jeden nějaký větší projekt, odejde nějaký hop nebo nějaká větší výroba, odstěhuje se dále na východ nebo zkrachuje, což se taky děje, tak pak se vám stane, že že eh na ten trh prostě přistane nemovitost nebo prázdných 50 000 m a to procento prostě vyskočí. Jo, například v Moravskoslevském kraji tam došlo, tam se dokončil spekulativní development u mošnovského letiště. najednou na ten trh v jeden okamžik přiskočilo nějakých 125 000 mč neobsazených a to pak to procento prostě zásadně zvedne, jo. Takže je to nějaká kombinace ať už jako ekonomických aspektů a nebo i nějakých jako předpokladů developerů, kteří během nějaké doby, během covidu nebo těsně po covidu, kdy ten trh byl jako extrémně nastartovaný, tak započaly plány nebo zač započali se spekulativní výstavbou. ta doběhla na ten trh, ale ten trh jako >> to ještě nevstřebal, >> to ještě nevstřebal. Zároveň jako během covidu, kdy e kdy neobsazenost byla celorepublikově velmi nízká, v Praze byla jako žádná celá nic neobsazenost, tak extrémně vyskočily nájmy, jo, o prostě o desítky procent. To znamená, firmy, které uzavřely e smlouvy za covidu, tak uzavřely relativně draho, ale i developeři stavěli za relativně draho. A v momentě, kdy ty eh eh to, co za covidu nám zvedalo ty ceny, tak tyhle fakta, no tohle pominulo, tak eh dneska ten trh jako hledá balance, nebo řekl bych, že už ho jako našel a že se ty ceny zase jako ustálily. Jo a kdo většinou to samozřejmě jako prostě nabídka, poptávka jako kdo kdo jako kdo jako tahá jako za ten jako další konec toho provaze. To spíš ten jako kdo má tu halu nebo ten, kdo jako si ji chce pronajmout? >> No, tak záleží právě na tom regionu, jo. V Praze, e, v Praze je to pořád tak, že tam za další konec provazu tahá spíš pronajímatel. Když firma chce v pr chce být v Praze, tak musí počítat s tím, že zaplatí vyšší nájemný. Nesmí si ani nějak moc extra vymýšlet v rámci připomínek nájemní smlouvě, protože ví, že za ní jsou další dva tři zájemci. Kdežto v regionech typu Ostrava Plzeň, kde těch volných ploch na trhu je hodně, tak tam bych řekl, nebo i to vidíme samozřejmě z praxe, že tam nájemci si mohou diktovat mnohem více a to jak v rámci třeba bodů v nájemní smlouvě, tak e primárně komerčně. >> OK. E Brno vlastně je plný Ostrava jako prázdná. jako říkali to hodně jako tím, že jako tím spekulativním, jak do toho vlastně jako pak vstupujou a pro ty firmy do toho vstupujou jako náklady na ty lidi, e, jak oni se jako počítají, jak to do celý tý jako rovnice jako vstupuje a možná i v tom kontextu toho, že prostě mám nájem tady jako na pt let, končí mi a co stupuje do tý jako rovnice toho toho toho zákazníka vašeho, kterej si říká, mám se to jako prodloužit nebo mám se jako přestěhovat jako třeba jako do Ostravy, protože tam jako možná budou jako levnější lidi? No tak z naší zkušenosti o těch nákladech na pracovní sílu primárně v logistice to samozřejmě je, ale řekl bych, že >> e ještě jako ten problém první, který vůbec eh ten nájemce, ta firma řeší, je zda ty lidi vůbec v té lokalitě jako jsou, než co jako stojej. Jo >> jo.U v Praze moc ekonomický smysl dneska nedává, protože jsou drahý lidi a jsou drahý nájmy. Jo, ale tak jako dlouhodobě velmi silný logistický hub byl a je stále například Bor Bor Utachova, největší největší českej park a >> já jsem z Tachova. >> Jo, super. No, tak v Tachově máte taky krásnej development od urbanity s pěknou architekturou, včetně bydlení, >> ale eh tak my když se bavíme s logisty eh primárně jako lokální, mi když na to koukají těma jako místníma očima, tak říkaj:„Ty jo, v Boru tam prostě budeme mít velký problém jako sehnat lidi." Teď eh historicky nebo v poslední dobou, rok zpátky tam pár projektů popadalo. volných ploch je tam relativně hodně, což by mělo změnit i tu situaci na pracovním trhu. A opět se nám zase i logistické firmy na ten na ten bor dívají. Ale eh abych to tedy shrnul, primárně ty firmy řeší, zda tam ty lidi vůbec jako jsou a pak až ty náklady, jo. Ale pak eh bych řekl, že ty regiony už jsou velmi podobný, jestli je to D5 někde jako mezi Plzní a Borem, nebo je to Ústí, tak primárně to o tom, zda ty lidi tam vůbec zůstanou a pak musej zaplatit stejně nebo podobně jako ty firmy všude okolo. No, takže se ví, že tam nějaká jako míra toho, co ty lidi, co ti lidé jsou ochotni pracovat, je. >> OK. Jako napadá, protže jsem zrovna jako natáčel minulý týden vlastně tady jako s prezidentem Česmadu jako do dopravci a a vlastně řešili jsme takovej problém prostě odpočívek a prostě místa jako pro řidičů. Mění se tady to jako nějak v rámci jako těch výstavby výstavby těch jako primárně jako nových hal, že jako řeší se jako už víc jako, aby tam jako bylo jako víc parkovacích, míň případně jako aby jako proříct, že tam byly sprchy nebo něco takovýdleho. Je to vlastně jako vůbec něco, co do toho jako obrázku nebo tý jako rovnice jako nějak jako vstupuje nebo zatím se to jako vlastně u těch developerů a vlastně i u těch zákazníků jako moc neřeší? Prostě mám halu, nějaký jako parkoviště tady jako je a a víc mě nezajímá. Takhle určitě tím, jak to prostředí je stále více konkuren konkurenční, na trh vstupují i nový nový subjekty, mění se i ty jako poměry poměry jednotlivých developerů na trhu, tak e developeři musí být inovativní a musí musí hledat cestu ke svým zákazníkům. Musí hledat cesty, jak zpříjemnit působení jejich nájemcům a a zaměstnancům těch nájemců. A to se týká samozřejmě i i té dopravy. >> Eh, to, co vidíme z naší zkušenosti, tak developeři začínají v mnohem častější míře řešit právě komfort zaměstnanců, těch nájemců, jo. Řeší se nějaký jako odpočinkový zóny, sportoviště, stravování, >> co je třeba problém, ale například v tom Boru to je nebo v v Tachově to je, tak je ubytování pro pro zaměstnance nájemců, ale tady velmi často to ani není o tom >> developerovi, že by nechtěl, ale často to nemůžuje územní plán, že v rámci té průmyslové zóny vy legálně nemůžete zbyt zbudovat ubytovnu, jo, což je vlastně hrozná škoda, protože pak vznikají takový ty ubytov ovny prostě v těch jako neslouovaných objektech a tak dále. Ale pokud se vrátím tedy k tématu e parkování kamionů, eh řekl bych v každém tom spekulativním developmentu je je povolené je povolený nějaký základní počet e parkování pro kamiony. Na odpočívky se úplně nemyslí. ty řidičionů v těch komerčních projektech se zatím z mé zkušenosti také příliš nemyslí, >> že to toto se nechává spíš na tom státu, aby to budovalo u u dálnic. Co jsou vlastně možná jako ty hlavní věci, o který se jako vyjednává v rámci jako toho nájemu, když prostě chci prodajmu jako halu. Jasný, je to jako prostě kolik budu platit jako měsíčně za za tu jako halu, ale typuju, že asi jako ty peníze se jako najdou jako v nějak jako jinejch věcech, kde se jako dá jako ušetřit nebo naopak, kde se mi ten jako dýl jako prodlaž prodraží, pardon. Co? No, no, primárně jsou to peníze vždycky, vždycky. A takže hlavní diskuze probíhá o výši základního nájemného. E, ta je více složková. Platíte nějakou jednotkovou cenu za skladovou nebo výrobní plochu. Platíte nějakou jednotkovou cenu za eh metrčí kanceláří nebo sociálního zázemí. U některých developerů platíte za ty venkovní plochy, někde neplatíte za venkovní plochy a to je ta základní výše nájemného. Pak tam máte u každého projektu platíte servisní poplatek, který souvisí s údržbou té nemovitosti, s property managementem, s facility managementem a periodické servisy, zákonné revize a tak dále. Eh daň z nemovitosti, pojištění. >> Eh to také platíte u každého developera. A to je ten základní balík nákladů, který my, který my porovnáváme, jo? Ale pak do toho vstupujou vstupují do toho i další parametry, jo, které musí říct ten nájemce, pokud se jedná například o ESG, že je pro něj důležité, že tam musí mít zdroj, zdroj zelené energie, nebo ne. Ale dneska určitě by každý nájemce měl zvažovat i náklady na energie, jo, které budou vyvolané jeho provozem. je velký rozdíl, pokud eh máte výrobní provoz, který negeneruje teplo, potřebujete top 5 na 18 stup, tak zda vytápíte 20 let starou budovu nebo vytápíte dva roky starou budovu. Jo. A a určitě ta složka energií, e, nějakých potenciálních tepelných ztrát toho objektu a a například i nějakých technologických zisků, tak by mělo být uvažováno v tom celkovém srovnání nákladů. A ty solární panely a baterie v rámci jako hal je jak to jako vlastně vypadá. Předpokládám, že bylo jako pár let zpátky, jak byl jako relativně jako bum, hodně jako vlastně celý energie a tak dále. Je je to stále nebo už ty firmy ho to trošku opouští? Jak >> tak? Eh, eh, on se na to, eh, nebo ještě jinak začnu z pohledu legislativy někde eh nebo velmi často dneska developeři chtějí stavět tak, aby ty budovy měly energetický štítek a jo, pak je o tom, co zadefinuje ten konkrétní místní stavební úřad, jaké budou požadavky na tu budovu, aby to bylo to ačko. velmi často dneska, aby ta průmyslová budova vyšla v tý kategorii A, tak tam musíte mít alespoň část nebo nějaký výkon solárních panelů, jo? Nehledě na provoz toho nájemce. Pořád musíte jako brát v potaz to, že většina průmyslového developmentu je povolována bez znalosti toho finálního uživatele spekulativně, jo, takže vy těžko jako dokážete odhadnout, zda tam budete mít sklad nebo výrobu a kolik tý elektriky z fotovoltaiky vlastně jako potřebujete. To znamená, e, velmi často je tam povolená nějaký základní minimální výkon, který e musí být instalován, aby to dostalo tu certifikaci nebo ten energetický štítek. A a pak se čeká na toho nájemce a jeho finální spotřeby. Jo. Pokud provoz toho nájemce vyvolá větší spotřeby, než je ta instalovaná fotovoltek, tak se přidají panely. Ale musíte samozřejmě navnímat dobře provoz toho nájemce, vychytat ty píky, kdy on tu elektriku potřebuje a na to tu fotovoltaiku přizpůsobit. Fotovoltaiky bych řekl, že se dneska instalují na nových developmentech jako v 90 % 80% případů nějakým aspoň tom minimálním výkonu. >> E, baterie se zatím jako ze strany developerů víceméně neinstalují. >> No, co ještě pořád pořád drahý. E, vlastně v Chebu tak jako ve velkým areálu, tak vlastně byl Kaufland doedávna e vlastně i e-commer e-commerce hráč nebo v rámci toho skillu byl jako e-commerce hráč. Teď se tam jakoř přesunula výroba vlastně sedadel pro BMW. Takže to znamená jako z e-commerce to šoupe jako do výroby. Je to jako nějakej trend, že jako e-commerce trošku jako tady v tom poptávání jako nových hal jako upadá a přebírá to jako výroba, logistika, nebo kdo je ten tahoun v tuhletu chvíli eh vlastně tý tý poptávky po po halách a po pronájmu? e, dlouhodobě, několik kvartálů zpětně, tak opravdu výroba jako tahoun je silný slovo, protože ono je to s tou logistikou plus mínus podobný, ale z našich dat vyplývá, že posledních pár kvartálů výroba poptává nebo poptávka výroby je cirka 40 % ze všech realizovaných transakcí. Jo, určitě případ přípr grameru v Chebu, kde opravdu si převzal halu po Kauflandu Ecomu, tak je tak je krásnej. Je to je to velmi pěknej případ eh nebo příklad toho, proč ty budovy jsou staveněný vlastně univerzálně a může se tam takhle totálně měnit provoz v rámci životnosti té budovy. Ale určitě to není jako, že by zomíral, to se neděje. Naopak jako přichází poptávky primárně teda eh čínských čínských hráčů, který e který reflektujeme hlavně v Polsku, ale i v Čechách eh se realizují pěkný metry eh navázaný na čínský incom, >> ale ve zkratce dlouhodobě výroba tvoří cirka 40 % poptávky. A a co bych chtěl co bych chtěl zmínit, určitě nebo zatím na českém trhu nepozorujeme to, co se dlouhodobě hovoří o automotiv, jako automotiv zatím v rámci toho českého průmyslového developmentu jako relativně skvé těch transakcí velkých eh dodavatelů v rámci automotiv sektoru je hodně. teď ten poslední právě gramer, >> jo. A když takhle ten gramer prostě přijde do toho do toho cheebu převzít vlastně halu, která byla, kž to prostě řeknu jako prostě sklad, příjem, výdej a potřebuje to jako předělat jako na vlastně jako funkční jako výrobu v tomto případě jako vlastně těch eh těch těch těch sedaček e do BMW. Co to vlastně jako vůbec jako znamená v rámci jako času na tu přestavbu a možná jako i jako nákladově? Nákladově vám nákladově mnohem větší část té investice bude do technologií toho nájemce, což si platíte nájemce jako takový výrobní linky rámci jako baráku. V rámci baráku většinou jako když to vezmu úplně jako od podlahy, tak základní rozdíly mezi skladovou a výrobní halou jsou, že u výrobní haly vy předpokládáte pohyb e většího počtu lidí, který pracujou v tý výrobě, takže potřebujete jim víc zatopit, potřebujete, aby měli víc denního světla, potřebujete v tom baráku, aby tam bylo víc čerstýho vzduchu. Jo, takže to jsou takový hlavní věci. Eh, a plus elektrika samozřejmě jako výroby mají vyšší požadavek na elektrický příkon sklady, jo, a aspoň z mýho pohledu to není nic složitýho, jo, a je to opravdu topení, vzduch, eh, příkon elektrický, denní světlo. Samozřejmě todle se i mění s mírou automatizace výrob, jo. Eh, bohužel teď minulý týden byla prohlídka v provozu v tom grameru. Měli jsme tam kolegů ze západočeského kraje. Já jsem tam nebyl, ale čím víc je ta výroba automatizovaná, tak se jako stírají ty aspekty, který jsem řekl. Jo, robotů nemusíte topět, nemusíte mít tam není světlo, ale furt tam nějaký lidi jsou. Takže todle jsou hlavní e hlavní rozdíly. A a pak narazíte na to, co je jako v českých podmínkách nejsložitější a to je ten jako administrativní proces změny užívání ze skladové výroby, teda ze skladové haly na tu výrobní a ten může trvat podle toho, zda do toho vstoupí životní prostředí nebo ne, o řekl bych šest až 12 měsíců. se jako bavili o tom e-commerce hráčích, výrobě, logistice, vstupuju do toho nebo poptá vás jako vás i jako víc firmy jako ze zbrojního průmyslu vzhledem tom k tomu, co se jako děje prostě na Ukrajině a jak Rus vlastně jako zbrojním průmysl celkově jako má, tak jako poptávaj jako oni víc a vlastně případně mě jako zajímalo, jsou jejich požadavky hodně jiné nebo mají jako nějaká velká specifika oproti prostě jako normálnímu zákazníkovi, jako je přesně ten gramer nebo někdo jinej? nepoptávají, takže já nebudu schopen říct, ale je to tak, že ta nájemní portfolia, to jsou velký nadnárodní hráči, fondy, jo, i oni mají velmi často nějaké jako výluky toho, jaké obory oni akceptují v rámci toho svého portfolia a ten defense, aspoň dle mýho nejlepšího svědomí, je zatím velmi často jako vyloučenej, jo, že jako e nevím, jestli do Rudný k Pro že teda výrobce nábojů, jo. Je to jednak eh z podmínek z podmínek toho developera. Druhá je to i z podstaty toho provozu. Vy vlastně pokud jsou tam e pokud tam vyrábíte něco, co bude třaskavý, hořlavý, tak to může ohrozit, že jo. Sousední nájemce velmi často zbrojaři z našich zkušeností mají samostatný objekty, jsou v jejich vlastnictví, jsou jako velmi dobře zabezpečený, což v rámci těch sdílených průmyslových ploch prostě nemůžete >> nemůžete zaručit. Zároveň určitě, ale ta poptávka jako obranného průmyslu vivlá bude mít nějaký dopady do dodavatelskýho řetězce, který se nějak v těch e který se nějak v těch nájemných plochách projeví. A domnívám se, že jeden z mála příkladů byla expanze nebo nový sklad pro Tatra Trux kolem Kopřivnice. >> Jo, jo, >> jo. Ale taký to jako opravdu jako cokoli výbušnýho, hořlavýho, napojenýho na obrannej průmysl, tak to nebudete směřovat do nájemního projektu. >> Funguje vůbec jako něco jako si řeknu sdílení bydlení, tak jako mám mám prostě halu a to vidíme honk často v automotivu. Prostě odpadly mi jako projekty, prostě vidím, že jako najednou prostě odbyt bude o 30 % jako menší. Dá se nebo stává se vůbec, že ten nájem si řekne, ta moje hala vlastně je jako pro mě moc velká na příštích jako pět let do pronajmu jako část tý hali jako někomu jinýmu. Děje se vůbec něco takovýdleho? >> Eh, jasně, jasně. Děje se to, řekl bych, velmi často právě eh ve vysoké míře jsme to pozorovali právě po covidu, kdy mnoho primárníkom hráčů, logistů si nabralo plochy, které e poté, co ten covid jako doběhl a ty skladové zásoby už nebyly tak eh nebylo nebylo potřeba držet takové vysoké skladové zásoby, tak mě